目次

A不動産を取得したときの税金

どんな税金がかかるか

土地や住宅を購入（取得）したり、住宅を新築した場合には、どのような税金がかかるか、 まずは図で示しておきましょう。

１ 住宅取得資金の計画を立てるとき 贈与税（国税） 住宅を取得する際に、親や親戚の人などから資金の贈与を受けたときには、贈与税の対象になります。 ２ 契約書を交わすとき 印紙税（国税） 売買契約を結ぶときには契約書を結びますが、このときにかかるのが印紙税です。 ３ 登記をするとき 登録免許税（国税） 土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をしますが、このときにかかるのが登録免許税です。 ４ 取得したあとで 不動産取得税（地方税） 土地や住宅を買ったり、住宅を新築、増改築したときには、不動産取得税の対象となります。 ５ 所得税の確定申告のとき 所得税の住宅ローン控除 （国税） 税金を納めるのは通例ですが、中には戻ってくるものもおります。それが住宅ローン控除という所得税の特別控除です。 ６ 相続したとき 相続税（国税） 相続や遺贈によって、土地や住宅などの財産を取得したときには、相続税の対象となります。

これらの税金については、特定の場合には税金が軽減されます。以下では、軽減措置の内容も含めて説明していきたいと思います。 　また、以上の税金のほかにも、住宅を取得または新築したとき等には消費税が課税されます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

住宅取得資金の計画を立てるとき

住宅資金贈与制度（贈与税）

1.贈与税とは

個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。 　特に、時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージは薄いのですが税法上、贈与があったものと見なされ、贈与税がかかりますので注意してください。 　さて贈与税の計算ですが、

（一年間に贈与を受けた財産の価格の合計−基礎控除（110万円）×税率＝税額

という式で計算されます。基礎控除が11０万円ありますから、11０万円までの贈与については税金がかからないということになります。

〈贈与税の速算表〉 基礎控除額、贈与税の配偶者控除額控除後の課税価格 税率 （％） 控除額 （万円） 基礎控除額、贈与税の配偶者控除額控除後の課税価格 税率 （％） 控除額 （万円） １５０万円以下 10 　　　− １，０００万円以下 45 　　　　140 ２００万円以下 15 　　 　7.5 １，５００万円以下 50 　　　　190 ２５０万円以下 20 　 　17.5 ２，５００万円以下 55 　　　　265 ３５０万円以下 25 　 　30 ４，０００万円以下 60 　　　　390 ４５０万円以下 30 　 　47.5 　　　１億円万円以下 65 　　　　590 ６００万円以下 35 　 　70 　　　　　　　１億円超 70 　　1，090 ８００万円以下 40 　 100 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.住宅資金贈与制度とは

住宅の取得資金の贈与を受けた場合には軽減措置があります。しかし、軽減されるといっても無条件に税金が安くなるというものではありません。税金が軽減されるという場合には、必ず“要件”が定められていて、この要件にあてはまるものでなければ軽減されないことになっています。ですから、税金の軽減というときはいつでもこの要件に注意してください。 　住宅取得資金の贈与の軽減にも下記一覧表のように一定の要件が定められています。

要件の内容 適用を受けることができる者 次の全ての要件を満たす人が対象となります。 �@その年分の所得税の合計所得金額が1,200万円以下であること。 　（注）合計所得金額は、サラリーマンであれば、給与所得控除後の金額で、給与の　　　収入金額にすれば1,442万円程度となります。 �A住宅取得資金を贈与により取得した日前5年以内にその者または配偶者の所有す　る家屋に居住したことがない人。 　（注）贈与前5年以内に住宅を所有していたが、それが店舗併用住宅であり、居住　　　　用部分の床面積の割合が2分の1未満である場合には、適用を受けることができ　　　ます。 �B以前にこの適用を受けたことがない人。 対象となる贈与 親から子へもしくは祖父母から孫への住宅取得を目的とする金銭の贈与に限ります。 （注）贈与は金銭に限られ、土地や建物で贈与した場合には対象となりません。 対象となる住宅 新築住宅の場合 次のすべての要件を満たす住宅が対象となります。 �@床面積（マンションの場合には区分所有面積）が50�u以上であること。 �A住宅取得資金の贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、新築しまたは取得を　し、その者の居住の用に供している住宅用の家屋。なお新築の工事が完成し　　ていない場合でも建造物として認められる時以降の状態にあり、その完成後遅　滞なくその者の居住の用に供することが確実であると見込まれる住宅用の家　　屋も対象となります。 　（注）１．住宅用家屋の新築または取得とともにするその敷地の用に供される土　　　　　地の購入のための資金も対象となります。 　　　　２．定期借地権付き住宅を購入する場合の保証金で権利金とみなされる　　　　　　部分も特例の対象になります。 中古住宅の場合 次のすべての要件を満たす住宅が対象となります。 �@新築住宅の�@、�Aと同じ。 �A新築されてから２０年（建物登記簿に記載された構造が鉄骨造り、鉄筋コンクリート造り、石造り、れんが造りなどの住宅は２５年）以内であること。

以上の要件を満たす場合に、軽減の適用を受けることができます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

3.どのくらい軽減されるか

●贈与を受けた住宅取得資金が550万円以下の場合……課税されません ●贈与を受けた住宅取得資金が550万円を超える場合……550万円を超えても1,500万円ま 　では、特例の計算（いわゆる５分５乗方式）を行いますので、税額は軽減されることににな　ります。また、1,500万円を超える場合でも、1,500万円までの税額が大幅に軽減されていますので、　全体としては相当軽減されることになります。

〈税額早見表〉 贈与を受けた住宅取得資金の額 本則による税額 軽減措置による税額 　　　　　　　　２００万円 　　　　　　　　９万円 　　　　　　　　０万円 　　　　　　　　３００万円 　　　　　　　２１万円 　　　　　　　　０万円 　　　　　　　　４００万円 　　　　　４２．５万円 　　　　　　　　０万円 　　　　　　　　５５０万円 　　　　　８４．５万円 　　　　　　　　０万円 　　　　　　　　６００万円 　　　　　１０１.５万円 　　　　　　　　５万円 　　　　　　　　７００万円 　　　　　１３６.５万円 　　　　　　　１５万円 　　　　　　　　８００万円 　　　　　　１７６万円 　　　　　　　２５万円 　　　　　　　　９００万円 　　　　　　２１６万円 　　　　　　　３５万円 　　　　　　１，０００万円 　　　　　２６０.５万円 　　　　　　　４５万円 　　　　　　１，１００万円 　　　　　３０５.５万円 　　　　　　　５５万円 　　　　　　１，２００万円 　　　　　　３５５万円 　　　　　　　６５万円 　　　　　　１，３００万円 　　　　　　４０５万円 　　　　　　　７５万円 　　　　　　１，４００万円 　　　　　　４５５万円 　　　　　　　９０万円 　　　　　　１，５００万円 　　　　　　５０５万円 　　　　　　１０５万円 １，６００万円 　　　　　　５５５万円 　　　　　１２６.５万円 　　　　　　２，０００万円 　　　　　７７４.５万円 　　　　　　２６０万円 　　　　　　３、０００万円 　　　　１，３４４万円 　　　　　７４８.５万円 （注）この軽減措置の適用期限は平成１５年１２月３１日までです。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

4.軽減を受けるための手続

贈与税の申告書に、この適用を受けようとする旨の記載をし、かつ、次の書類を添付して所在地の所轄の税務署長に翌年の２月１日から３月１５日までに提出しなければなりません。 〈新築住宅の場合〉 　住宅取得資金の贈与を受けた年の翌年３月１５日までに新築または取得した住宅用家屋に入居した場合には、次の書類が必要になります。 �@住宅取得資金の贈与を受けた年における全ての贈与に係る贈与税の額の計算に関する　明細書 �A住宅取得資金の贈与を受けた年における所得金額を明らかにする書類（確定申告をした　場合はその旨を記載した書類） �B住宅取得資金の贈与を受けた日前５年以内に居住していた家屋が、自己または配偶者　　の所有に係る家屋以外である旨（店舗併用住宅を所有していた場合は居住用部分の面積　が２分の１未満である旨）を証する書類。 �C戸籍の謄本または抄本及び戸籍の付票の写し（住宅取得資金の贈与を受けた日以後に作成されたものに限る） �D新築または取得した住宅用家屋の登記簿の謄本または抄本 �E住民票の写し（入居した日以後に作成されたものに限る） （注）住宅用家屋は完成したが未だ入居していない場合とか、住宅用家屋の一部が未完成　　　の場合には、別途の書類が必要となりますので税務署等にお問い合わせ下さい。 〈中古住宅の場合〉 �@新築住宅の場合の各種の添付書類（�Dに掲げる書類は除かれます） �A取得した中古の住宅用家屋の登記簿の謄本または抄本 （注）その中古の住宅用家屋が前述の床面積要件に該当することがこれらの書類に記載さ　　　れた事項によって明らかでない場合には、これらの書類のほかに、床面積要件に該当　　　する事を明らかにする書類が必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

契約書を取り交すときの税金

印　　紙　　税

1.印紙税とは

土地や住宅を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼って、消印をします。これが、印紙税の納付です。 　売買契約書は通常２通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この２通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。もしどちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになります。借地権（地上権または土地の賃借権）の設定または譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.どれくらいかかるか

いくらの印紙を貼ればよいかということですが、下記の表を見て下さい。契約書に記載された金額に応じて印紙税が決められています。 　なお、不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書の場合にあっては、平成１５年３月３１日までの間に作成されるこれらの契約書について適用される印紙税の軽減特例による軽減後の印紙税額を示してあります。

〈不動産の譲渡に関する契約書、借地権の設定・譲渡に関する契約書〉 契約書記載金額 不動産の譲渡に関する 契約書の場合の税額 借地権の設定や譲渡に関する契約書の場合の税額 　1万円未満 非課税 非課税 　1万円以上10万円以下 　　　　　　　　200円 　　　　　　　　200円 　10万円超50万円以下 　　　　　　　　400円 　　　　　　　　200円 　50万円超100万円以下 　　　　　　　　1千円 　　　　　　　　1千円 　100万円超500万円以下 　　　　　　　　2千円 　　　　　　　　2千円 　500万円超1,000万円以下 　　　　　　　　1万円 　　　　　　　　1万円 　1,000万円超5,000万円以下 　　　　　　1万5千円 　　　　　　　　2万円 　5,000万円超1億円以下 　　　　　　4万5千円 　　　　　　　　6万円 　1億円超5億円以下　 　　　　　　　　8万円 　　　　　　　10万円 　5億円超10億円以下 　　　　　　　18万円 　　　　　　　20万円 　10億円超50億円以下 　　　　　　　36万円 　　　　　　　40万円 　50億円超 　　　　　　　54万円 　　　　　　　60万円 　金額の記載がないもの 　　　　　　　　200円 　　　　　　　　200円

〈建築請負に関する契約書〉 契約書記載金額 税　　額 　　1万円未満 非課税 　　1万円以上100万円以下 　　　　　　　　　　　　200円 　　100万円超200万円以下 　　　　　　　　　　　　400円 　　200万円超300万円以下 　　　　　　　　　　　　1千円 　　300万円超500万円以下 　　　　　　　　　　　　2千円 　　500万円超1,000万円以下 　　　　　　　　　　　　1万円 　　1,000万円超5,000万円以下 　　　　　　　　　　1万5千円 　　5,000万円超1億円以下 　　　　　　　　　　4万5千円 　　1億円超5億円以下 　　　　　　　　　　　　8万円 　　5億円超10億円以下 　　　　　　　　　　　18万円 　　10億円超50億円以下 　　　　　　　　　　　36万円 　　50億円超 　　　　　　　　　　　54万円 　　金額の記載がないもの 　　　　　　　　　　　　200円

なお、次の契約書等については印紙税は課税されませんので、印紙を貼る必要はありません。 ●質権、抵当権等の設定、またはその譲渡に関する契約書 ●賃貸借または使用貸借にかかる契約書 　　不動産関係では建物賃貸借契約書等がこれにあたります。 　　なお、建物賃貸借契約書は、その中に「家賃○○円を受領した」旨の文言があると、金　　　銭の受取書となり、印紙税の課税対象となりますのでご注意下さい。 ●委任状または委任に関する契約書（例：媒介契約書、売買委託契約書） 　　媒介契約書に不動産業者が買取りをする旨の特約事項がある場合は、譲渡に関する契　　約書（売買契約書）に該当し、印紙税の課税対象となりますのでご注意下さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

不動産の登記をするときの税金

登録免許税

1.登録免許税とは

土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかも知れません。しかし、登記の時には必ず税金を納めなければなりません。これが登録免許税といわれるものです。 　この税金の計算は、次の算式によります。

不動産の価額（固定資産税評価額）×税率＝税額

ここで「不動産の価額」というのは、原則として、固定資産課税台帳に登録された価額（固定資産税評価額）をいいます。税率は、登記の内容によって異なりますので、その一覧表を掲げておきます。なお、、表示登記には登録免許税は課税されません。

〈登録免許税率〉 登記の内容 税率 所有権の保存登記 不動産の価額の1,000分の6 購入などによる所有権の移転登記 　　　　〃　　　　　1,000分の50 相続による所有権の移転登記 　　　　〃　　　　　1,000分の6 遺贈・贈与その他無償名義による所有権の移転登記 　　　　〃　　　　　1,000分の25 抵当権の設定登記 債 権 金 額 の　1,000分の4 所有権移転のための仮登記、または所有権の移転請求権の保全のための仮登記 不動産の価額の1,000分の6 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.土地についての軽減

上記のように、土地の登記にかかる登録免許税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、平成１5年３月３１日までの間に受ける土地の登記にかかる登録免許税の課税標準については、固定資産税評価額の３分の１相当の額とする特例措置が認められています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

3.住宅についての軽減

住宅についｔｈ、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減されます。この場合にも要件が定められていますので、この要件を一覧表にして示しましょう。

新築住宅 中古住宅 ○自己の専用住宅で、床面積が５０�u以上　（注１）であること。 ○マンションなど区分所有のもの（一定の耐　火性を有するもの）については、自己の居　住用部分の床面積５０�u以上　（注１）で　　あること。なお、ここで言う床面積は登記　　面積によりますので、マンションの場合は　注意してください。 左記の新築住宅の要件を満たした上で、 ○建築後住宅として使用された家屋である　　こと。 ○建築してから２０年（建物登記簿に記載さ　れた構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、　　石造、レンガ造などの家屋は２５年以内　　　（注２）の家屋であること。 （注１） 平成11年3月31日以前に新築または取得した住宅にあっては、５０�u以上２４０�u以下とされています。 （注２） 平成１１年３月３１日以前に取得した住宅にあっては、１５年（建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の住宅は２０年）以内とされています。 上記の要件のほか、新築住宅、中古住宅とも ○個人が平成11年3月31日以前に新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋　であること。 ○新築または取得後１年以内に登記を受けるものであること。

以上の要件を満たしているものについては、税率が次の表のようにそれぞれ軽減されます。

登記の内容 本　則　税　率 軽　減　税　率 所有権の保存登記 1,000分の6 1,000分の1.5 所有権の移転登記 1,000分の50 1,000分の3 抵当権の設定登記 1,000分の4 1,000分の1

なお、この軽減は家屋について適用され、土地については適用がありません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

ケ ー ス ス タ デ ィ

○○さんは3,000万円のマンションを11年10月に購入し、土地の共有部分と建物の専有部分について移転登記をしました。 　このマンションの固定資産税評価額は、土地の共有部分が900万円、建物の専有部分が 1,200万円である場合の登録免許税は― ●一般の場合　　　 土地　（900万円×1/3）×50/1,000＝15万円 　　　　　　　　　　　　　建物　1,200万円×50/1,000＝60万円　　　　　　合計75万円 ●軽減を受ける　　 土地　（900万円×1/3）×50/1,000＝15万円 　場合　　　　　　　　建物　1,200万円×3/1,000＝3万6千円　　　　　　合計18万6千円 （注）　土地の登記は平成12年3月31日までの間は、不動産の価額（固定資産税評価額）の　　　３分の１の相当額で課税されます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

購入後にかかる税金

不動産取得税

1.不動産取得税とは

土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。不動産の「取得」ということは、現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係ありません。また、その取得の原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただ、相続による取得については課税されません。この税金の計算は次の式によります。

不動産の価格（固定資産税評価額）×４／１００＝税額

「不動産の価額」は、登録免許税のところでも説明したのと同じ固定資産課税台帳に登録された価格をいいます。 　不動産取得税の税率は１００分の４ですが、平成１６年６月３０日までに取得した住宅及びその敷地については、１００分の３相当額に軽減されています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.宅地等についての軽減

上記のように不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成１4年１２月３１日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の２分の１相当の額とする特例措置が認められています。なお、宅地評価土地には、地目が宅地であるもののほか、市街化区域農地や宅地介在山林などが含まれます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

3.住宅・住宅用土地についての軽減

住宅や住宅用土地については、不動産取得税が軽減されます。この場合にも要件に注意していただくことになりますが、要件と軽減措置の内容をわかりやすく一覧表にまとめましたのでご利用下さい。

種類 　内容 住　　宅 住 宅 用 土 地 新　築　住　宅゜ 中　古　住　宅 要 件 床 面 積 ５０�u（戸建以外の貸家 住宅にあっては４０�u 以上２４０�u以下 ５０�u以上２４０�u以下 新築住宅及び中古住宅の敷地についてはそれぞれ左の要件を満たす新築住宅または中古住宅の敷地であること 築　　　後 経過年数 ― 取得の日前２０年（建物登記簿に記載された構造が鉄骨造り、鉄筋コンクリート造り、石造り、れんが造りなどの住宅は２５年）以内に新築された住宅であること 軽　 減　 額 1,200万円 （評価額が1,200万円までなら課税されず、 1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超えた部分が課税対象となります） 新築された日によって異なります。 �@昭和48年1月1日〜 　昭和50年12月31日まで 　…230万円 �A昭和51年1月1日〜 　昭和56年6月30日まで 　…350万円 �B昭和56年7月1日〜 　昭和60年6月30日まで 　…420万円 �C昭和60年7月1日〜 　平成元年3月31日まで 　…450万円 �D平成元年4月1日〜 　平成9年3月31日まで 　…1,000万円 �E平成9年4月1日以降 　…1,200万円 次のいずれか多い方の金額 �@4万5,000円 �A土地1�uの評価額×住宅の床面積の2倍（200�uが限度）×3／100 軽 減 額 の 控除の方法 〈課税標準から控除〉 　（住宅の価額−控除額）×3／100＝税額 　　（評価額）　　　　↑ 　　　　　　　　　　　上記の該当する金額 〈税額から控除〉 土地価額×3÷100 （評価額） −上記の該当する価額＝税額 （注）　中古住宅については、上記のほかに、「自己の居住の用に供するものであること」 　　　　の要件が必要です。

なお、住宅用土地の軽減措置については、上記の要件を満たしている他に、次のケースに限定されています。 〈新築住宅の土地〉 �@土地を取得した日から３年以内に、その土地の上に住宅を新築した場合 �A土地を取得した日前１年以内に、その土地の上に住宅を新築していた場合 �B新築でまだ人の居住の用に供されたことのない住宅とその敷地をその住宅の新築後１年　以内（自己の居住用以外の場合には２年以内）に取得した場合 �C住宅を購入して譲渡するものが購入した新築住宅（新築後１年以内に購入された住宅で　まだ人の居住の用に供されたことのないものに限ります）およびその敷地をその購入日か　ら１年以内にその者から取得した場合 〈中古住宅等の敷地〉 �@土地を取得した日から１年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅等（上　記�Bの新築住宅でその新築後１年を超えているものを含みます）を取得した場合 �A土地を取得した日前１年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅等（上　　記�Bの新築住宅でその新築後１年を超えているものを含みます）を取得していた場合 　　また住宅に係る軽減措置は、田園型・郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されま　　すが、避暑・避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適用されません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

4.軽減を受けるための手続き

軽減を受けるには、その住宅の取得の日（土地の取得の日）からおおむね６０日以内に、都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をしなければなりません。この申告の際には、通常、次のようなものが必要とされています。 　�@契約書 　�A登記簿謄本 　�B最終支払いの領収書 　�C認印 　なお、手続きの際必要なものは、各都道府県によって多少異なることがありますので、申告をする都道府県税事務所に問い合わせてみることをおすすめします。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

所得税の確定申告の時

住宅ローン控除

1.住宅ローン控除とは

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をした際に、金融機関（銀行、信用金庫等の民間金融機関の他、住宅金融公庫等の公的な機関も含まれます）などから返済期間１０年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間（平成１１年1月１日から平成１３年６月３０日までの間に住みはじめた場合は最長１５年間、平成１３年７月１日から平成１３年１２月３１日までの間に住みはじめた場合は最長６年間）にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額（最高年５０万円〜２５万円）が所得税から控除されます。なお、この控除は、住宅とともに取得される敷地についても適用することとされました。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.控除が受けられる住宅の要件

この制度の適用が受けられる住宅については、下記の一覧表に掲げるような要件があり、これを満たしていなければなりません。

要　　　　　　　件 新築住宅の場合 �@平成16年12月31日までに自己の居住の用に供するための新築住宅の建築工事に　着手し、または新築住宅で使用されたことがないものを取得すること。 �A工事完了の日または取得の日から６ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。 �B床面積が５０�u以上であること。 �C居住用と居住用以外の部分（たとえば店舗など）があるときは、床面積の2分の1以　上が居住用であること。（この場合には居住用部分のみが控除の対象となります） 中古住宅の場合 �@平成16年12月31日までに自己の居住の用に供するための中古住宅を取得するこ　と。 �A新築住宅の場合の�A〜�Cと同じ。 �B新築されてから２０年（建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造 　石造、れんが造などの住宅は２５年）住宅であること。 増改築等の場合 �@増改築等の工事費用が１００万円を超えるものであること。 �A工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは、居住用部分の工事費用が全部の工事費用の２分の１以上であること。 �B増改築等を行った後の床面積が５０�u以上であること。 �C増改築等を行った後の床面積の２分の１以上が居住用であること。 �D増改築等の日から６ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。 （注）住宅ローン控除の適用が受けられる「増改築等」とは、原則として、�@戸建住宅の場合　　にあっては、増築、改築、大規模な修繕・模様替、�Aマンションの場合にあっては、その　　専有部分である床、間仕切壁、外壁の内装または階段の一以上について行われる過半　　の修繕、模様替、�Bマンションを含む家屋の一室または壁の全部について行われる修繕　　・模様替とされています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

3.控除が受けられる借入金等の範囲

次の借入金または債務で、その年の12月31日現在の残高が控除の対象となります。 　なお、これらの借入金または債務には、前述の新築住宅または中古住宅とともに取得するその敷地の取得資金に充てるための借入金（住宅の取得に係る借入金と一体として借り入れたものに限ります）が含まれます。 �@　住宅取得等の資金として、銀行などの民間の金融機関、住宅金融公庫、地方公共団体　　等からの借入金で償還期間が10年以上の割賦償還の方法によって返済するもの �A　建設業者に対する住宅の取得等の工事請負代金の債務、宅地建物取引業者、住宅・　　　都市整備公団、地方住宅供給公社等に対する住宅の取得による支払債務で賦払期間　　　が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの �B　住宅・都市整備公団、地方住宅供給公社等の分譲した中古住宅の承継債務で、承継　　　後の債務の賦払期間が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの �C　給与所得者等が、その勤務先から借り入れた借入金またはその勤務先に対する住宅　　　の取得等の代金の債務で、償還期間または賦払期間が10年以上の割賦償還または割　　賦払いの方法によって返済し、または支払うもの （注）　上記�Cのような借入金であっても、それが、1％未満のものである場合や会社役員が会社から借り入れるものなどは、控除の対象になりません。また、利息に対応するものも対象になりません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

4.控除が受けられないケース

次の場合には住宅ローン控除の適用を受けることはできません。 �@　その年分の合計所得金額が3,000万円を超える年―各年ごとに判定します。 �A　入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年、　　居住用財産を譲渡して次のような特例の適用を受ける場合 　　イ．居住用財産の3,000万円特別控除 　　ロ．所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 　　ハ．居住用財産の買換え・交換の特例 　　ニ．中高層耐火建築物等の建設のための買換え・交換の特例 �B　中古住宅の取得の場合において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者（その取　　得時から引き続き生計を一にするものに限られます）から行われるとき（いわゆる共有部　　分の追加取得） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

5.控除される金額

住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、居住の用に供した年に応じて、それぞれ次の算式によって計算されます。 �@平成11年１月１日から平成1３年６月３０日までの間に居住を開始した場合 　　控除期間…居住の用に供した年（平成11年、12年または13年）から最長15年間 　当初6年間の各年の控除額 　年末借入金残高×1％（最高50万円） 　7年目〜11年目の各年の控除額 　年末借入金残高×0.75％（最高37.5万円） 　12年目〜15年目の各年の控除額 　年末借入金残高×0.5％（最高25万円） 合計控除額　　15年間で最高587.5万円 　（注）年末借入金残高は5,000万円が限度です。 �A平成13年7月1日から平成15年12月31日までの間に居住を開始した場合　　 　　　控除期間…居住の用に供した年（平成13年）から最長15年間　 各年の控除額 　年末借入金残高×1％（最高50万円） 合計控除額　　10年間で最高500万円 （注）年末借入金残高は5,000万円が限度です。 �B平成16年1月1日から平成16年12月31日までの間に居住を開始した場合　　 　　　控除期間…居住の用に供した年（平成13年）から最長6年間 　各年の控除額 　年末借入金残高　2,000万円以下の部分×1％ 　　　　　　　　　　　　　＋ 　年末借入金残高　2,000万円超　3,000万円以下の部分×0.5％ 　　　　　　　　（最高25万円） 合計控除額　　6年間で最高150万円 （注）　年末借入金残高は3,000万円が限度です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

6.控除を受けるための手続き

住宅ローン控除の適用を受けるためには、控除を受ける金額の明細書のほか、次の書類を確定申告書に添付して、所轄の税務署長に提出しなければなりません。 区　　分 添　　付　　書　　類 新築住宅　 �@建物やその敷地の登記簿謄（抄）本、新築工事の請負契約書、また　は売買契約書の写し �A住民票の写し �B金融機関や建築業者等の借入先から交付された「住宅取得資金に　係る借入金の年末残高証明書」 中古住宅 �@売買契約書、債務の承継に関する契約書の写し �A新築住宅の場合の�@の建物やその敷地の登記簿謄（抄）本および　　�A�Bの書類 増改築等の場合 �@増改築後の建物の登記簿謄（抄）本 �A増改築等に係る工事の請負契約書の写し �B新築住宅の場合の�A�Bの書類 　なお、サラリーマンの場合、２年目以降は年末調整の段階で住宅ローン控除の適用を受けることができます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

相続したときの税金

相続税

1.相続税のかかる財産とは

相続税とは、人が亡くなったときに、その亡くなった人（これを「被相続人」といいます。）から財産をもらったときにかかる税金です。 　相続税のかかる財産は、亡くなった人のすべての財産が対象となりますが、お墓や仏壇などの特定のものは対象とされません。また、生命保険とか死亡退職手当金などは、亡くなった後に妻などが受け取るものですが、これも取得財産とみなされて相続税の対象となります。 相続や遺贈（遺言によるもの）による取得財産 土地、建物、株式等の有価証券、預貯金、現金、貴金属、書画骨董など（個人営業の場合には、売掛債権とか受取手形など営業上の財産も対象となります） 相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産 生命保険金、死亡退職金、生命保険契約に関する権利、定期金に関する権利など 相続税の対象とされない財産 相続人がもらった生命保険金等の合計額のうち法定相続人一人当たり500万円までの額（相続人全体で計算します）、相続人のもらった退職手当金等の合計額のうち法定相続人一人当たり500万円までの金額、墓所、仏壇、祭具、国等に寄付した財産など 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

2.法定相続分とは

法定相続分とは、民法によって各相続人が取得する財産の割合を定めているものです。ただ、これは法律で定められた権利の割合ですから、実際上は相続人の協議によって各相続人の取得する財産の配分を決めることになります。 　法定相続分は次のようになっています。 相　　続　　人 法　定　相　続　分 　配偶者と子供の場合 　　　　配偶者 1/2、子供 1/2 　配偶者と直系尊属（父母など）の場合 　　　　配偶者 2/3、直系尊属 1/3 　配偶者と兄弟姉妹の場合 　　　　配偶者 3/4、兄弟姉妹 1/4 （注１）子供が数人いる場合は、その子供間では均等となります。 （注２）法定相続人とは、相続の放棄があった場合でも、その放棄がなかったものとした場合の相続人をいいます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

3.相続税額の計算方法は

１．課税標準の計算 　相続税のかかる財産の価額−債務及び葬式費用＋生前贈与財産の価額（死亡前３年以内に贈与されたもの）＝課税価格（各人別に計算します） ２．課税遺産総額 　各人の課税価格の合計額−基礎控除額＝課税遺産総額 　基礎控除額は、次の算式で計算します。 5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数 　したがって、各人の課税価格の合計額が基礎控除以下であれば相続税はかからないことになります。 （注）法定相続人の中に養子がある場合において、上記の算式の法定相続人の数に含めることができるのは、養子以外に実子がいるときは１人のみ、実子がいない場合には２人までとされています。 ３．相続税の総額の計算 課税遺産総額×法定相続人の法定相続分の割合×相続税の税率 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝各人の法定相続分に対する税額 各人別の法定相続分に対する税額を合計したものが相続税の総額になります。 ＜相続税の速算表＞ 法定相続分の取得金額 税率 控除額 　　　　800万円以下 10% - 　　　1,600万円　〃 15% 40 　　　3,000万円　〃 20% 120 　　　5,000万円　〃 25% 270 　　　　　１億円　〃 30% 520 法定相続分の取得金額 税率 控除額 　　　　　２億円以下 40% 　1,520 　　　　　４億円　〃 50% 　3,520 　　　　２０億円　〃 60% 　7,520 　　　　２０億円超 70% 27,520 （注）取得金額とは、課税遺産総額を法定相続人が法定相続分に応じて取得したものとして　　計算した金額をいいます。 ４．各人の算出税額の計算 　　相続税の総額×各人の実際に取得した財産の課税価格／課税価格の合計額 各人別に計算します。 （注）配偶者および一親等の血族（子供とか親）以外の人が財産を取得した場合には、2割　　増の税額となります。 ５．税額から控除されるもの ●配偶者の税額軽減 　相続税の総額×�@または�Aいずれか少ない方／課税価格の合計額 　�@課税価格の合計額×配偶者の法定相続分（最低１億６千万円） 　�A配偶者の実際に取得した財産の課税価格 　したがって、配偶者が実際に取得した財産の価額が、課税価格の合計額に配偶者の法定相続分を1億6000万円のいずれか多い方の金額までであれば、配偶者の納付すべき相続税額はゼロとなります。 ●このほかに、贈与税額控除（１の課税価格の計算上、生前贈与として加算された財産について贈与税が課されている場合）、未成年者控除（20歳未満の法定相続人に適用）、障害者控除（障害者である法定相続人に適用）、相次相続控除（10年間に2回以上の相続があった場合）、外国税額控除（外国の財産を取得して外国の税金がかかった場合）があります。 　なお、このように相続税の計算は、かなり複雑になっています。簡単に相続税額の概算額を知りたい方には、後に示す相続税額の早見表を参考にして下さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

4.小規模宅地等についての軽減

事業用または居住用の宅地については、その面積のうち小規模宅地部分（原則として、事業用にあっては400�uまでの部分、居住用にあっては240�uまでの部分、居住用にあっては200�uまでの部分）について、相続税の課税価格に参入されるべき価格の計算に当たり、次の軽減措置が適用されます。 区　　分 減額割合 適用対象面積 事業用宅地等（不動産貸付等の用に供されていた宅地等を除く） イ．被相続人が営んでいた事業を申告　　期限まで引き続き営んでいる場合 100分の80 400�u以下 ロ．被相続人と生計を一にしていた親　　　族が相続開始前から申告期限まで　　自己の事業の用に供している場合 100分の50 ハ．イ及びロ以外の場合 100分の80 200�u以下 居住用宅地等 イ．配偶者が取得した場合 100分の80 240�u以下 ロ．被相続人と同居していた親族が申　　告期限まで引き続き居住している　　　場合 ハ．イ及びロの者がいない場合におい　　て、相続開始前3年以内に自己ま　　　たは配偶者所有の家屋に居住した　　ことのない親族が取得した場合 ニ．被相続人と生計を一にしていた親　　　族が相続開始前から申告期限まで　　自己の居住の用に供している場合 ホ．イからニ以外の場合 100分の50 200�u以下 特定の同族会社の事業用宅地等 イ．申告期限まで引き続きその同族会　　社の事業の用に供される場合 100分の80 400�u以下 ロ．イ以外の場合 100分の50 200�u以下 不動産貸付等の用に供されていた宅地等 ― 100分の50 200�u以下 　なお、上表の事業用宅地等と居住用宅地等の両方がある場合の適用対象面積の計算は、それぞれ次によることとされています。 　・事業用宅地等：400�uまでの部分でこの軽減措置の適用を受ける面積（Ａ） 　・居住用宅地等：240�u−軽減措置の適用を受ける事業用宅地等の面積（Ａ）×200/400 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

5.申告の手続きは

課税価格の合計額が基礎控除額を超え、かつ、納付すべき相続税額がある場合には、相続の開始（死亡した日）を知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の死亡時の住所地の所轄税務署へ、相続人全員の連名によって申告書を提出しなければなりません。 　また、申告書には、被相続人の死亡時における財産や債務等を記載した明細書、配偶者の税額軽減の適用を受ける場合には、さらに戸籍謄本などを提出しなければなりません。 　なお、相続税額は、上記の期間内に一括して銀行等で納付することになりますが、延納（利息に相当する利子税というのがかかります）とか物納という制度を利用することができます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

6.相続税額の早見表

例えば、相続人が配偶者と子供２人（合計３人）で、相続財産について計算した課税価格の合計額が2億円としますと、2億円の欄と２人の欄の交点である1,120万円が相続税額となります。（配偶者は税額軽減によって税額は0としているので、子供２人分の税額です） 　　　　　　　子供の人数 課税価格の合計額 １人 ２人 ３人 ４人 1億円 185万円 105万円 49.9万円 0万円 1億2,000万円 　　　 　380 　 　　 250 　　　167.5 　　　 105 1億4,000万円 　　　 　605 　　　　425 　　　317.4 　 　　240 1億6,000万円 　 　　　855 　　　　645 　　　504.9 　 　　390 1億8,000万円 　 　　1,130 　　　　870 　　　705 　 　　585 2億円 　 　　1,430 　　　1,120 　　　934.9 　 　　785 2億2,000万円 　 　　1,730 　　　1,395 　　1,184.9 　 　1,010 2億5,000万円 　 　　2,180 　　　1,807.5 　　1,559.9 　 　1,375 3億円 　 　　3,080 　　　2,570 　　2,247.4 　 　2,000 3億5,000万円 　 　　4,080 　　　3,445 　　3,059.9 　 　2,762.5 4億円 　 　　5,080 　　　4,320 　　3,884.9 　 　3,575 4億5,000万円 　 　　6,080 　　　5,195 　　4,760 　 　4,387.5, 5億円 　 　　7,230 　　　6,170 　　5,659.9 　 　5,200 7億円 　 　12,230 　　10,670 　　9,684.9 　 　9,200 10億円 　 　20,380 　　18,020 　16,709.9 　 15,700 15億円 　 　35,380 　　31,770 　29,734.9 　 28,200 20億円 　 　50,380 　　46,320 　43,484.9 　 41,450 （注1）この表は、相続人が配偶者と子供のケースです。 （注2）この表は、配偶者と子供が法定相続分（配偶者1/2、子供1/2、子供が２人以上の場合には均等）に応じて遺産を取得したものとして税額を計算してあります。配偶者は、取得財産が配偶者軽減の最低1億6,000万円までまでか、法定相続分に基づく財産の取得の場合には、、税額が0となりますので、配偶者の取得分を法定相続分ではなく、1億6,000万円までとすることによって、上記の相続税額が少なくなるケースがあります。例えば、課税価格の合計額が1億2,000万円の場合、法定相続分によって取得すると納税額が出ますが、配偶者が財産の全部を取得しますと、最低保証額の1億6,000万円以下ですから、税額は0となります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目次へ戻る

7.不動産と消費税

消費税は、物の消費やサービスに対してかかる税金で、売買価格またはサービスの対価に対し、5％（うち地方消費税1％）の税率で課税されます。 　不動産関係の事項にかかる課税、非課税について表にしましたので、ご利用下さい。

（○課税・×非課税） 区分 項　　　　　目 課非 土 地 関 係 　*土地の売買 　*庭石や庭木を宅地と一緒に売買する場合 　*土地の貸付 　*貸付期間が１ヶ月未満の土地の一時貸付 　*グランドやテニスコートなどの施設の利用またはサービスの提供を伴う土　　 地の貸付 　*駐車場としての用途に応じて、地面の整備、フェンス、区画、建物の設備　　 等を行っている場合　 × × × ○ ○ ○ 建 物 関 係 　*建物の売買 　*サラリーマン等一般の人が住宅を売る場合 　*住宅（人の居住の用に供する家屋）の貸付 　*貸付期間が１ヶ月未満の住宅の一時貸付 　*住宅以外の建物の貸付 　*住宅以外の権利金、礼金、保証金、敷金　（返還しないもの） 　*　　　　　　　　　　　　　〃　　　　　　　　　　　（返還するもの） 　*住宅以外の建物の貸付に係る管理費、共益費 ○ × × ○ ○ ○ × ○ そ の 他 　*不動産の仲介手数料 　*不動産の登記料 　*不動産の登記時に司法書士に支払う手数料 　*融資手続きの手数料 　*管理組合が徴収する管理費、組合費、修繕積立金や敷地内の駐車場等　　 をマンションに住んでいる人が使用する場合の使用料 　*マンションの管理を管理会社に委託している場合に支払う管理委託料 ○ × ○ ○ × ○ 目次へ戻る